Гостиничный рынок Московской области (обзор 2015 г.)

Туризм – один из приоритетных секторов экономики Московской области. Причиной тому является благоприятная ландшафтная, экологическая и культурно-историческая среда. По официальным данным, 5% всех культурных памятников страны и 20% всего туристического потенциала России находятся в Московской области. На сегодняшний день в Подмосковье насчитывается 5285 объектов исторического и культурного наследия, 83 музея, 320 усадеб разной степени сохранности.

Основными видами туризма в области являются:

  • культурно-познавательный (более трёх тысяч памятников культурного наследия);
  • санаторно-курортный (в Подмосковье функционирует около 150 санаториев, во многих медицинских учреждениях используют привозные и местные грязи и минеральные воды);
  • событийный (фестивали "Стрелецкая слобода», «Всероссийский фестиваль любителей астрономии и телескопии», «Нашествие», фестивали авторской песни, этап чемпионата мировой серии «Рено» и т.п.).
  • активный (горные лыжи, конные прогулки, велосипедные прогулки, пешие прогулки, охота, рыбалка, дайвинг);
  • экологический (Приокско-Террасный биосферный заповедник, национальный парк «Мещёрский», музей-заповедник «Абрамцево» и т.п.);

В настоящее время в Московскую область ежегодно прибывают около 2 млн. туристов, большую часть которых составляют жители Москвы. Туристский потенциал региона составляет 3 000 000 человек ежегодно.

Ключевым фактором, тормозящим динамику роста турпотока в Московскую область, является низкий уровень транспортной инфраструктуры: в выходные и праздничные дни, когда загородный отдых наиболее востребован, на основных трассах образуются длительные «пробки», что, безусловно, влияет на отказ потенциальных туристов от посещения точек рекреации области.

Помимо этого, к факторам, сдерживающим развитие туризма в Московской области, относятся:

  • отсутствие рекламы туристского продукта Московской области, недостаточное финансирование этого направления со стороны местного бюджета;
  • отсутствие режима благоприятствования инвестициям в туристскую инфраструктуру, невыгодные условия аренды земельных участков, наличие административных барьеров;
  • дефицит квалифицированных профессиональных кадров, низкий уровень сервиса гостиниц и точек питания.

Ниже приведены данные численных показателей развития туризма и гостиничного бизнеса региона, которые демонстрируют положительную динамику. И хотя большая часть данных графиков носит прогнозный характер, восходящая линия тренда позволяет делать благоприятные прогнозы на развитие этого сектора экономики области.


Диаграмма 1 Объём средств направляемых на реализацию программы по развитию туризма в Московской области (тыс. руб.)


Диаграмма 2 Занятость населения Московской области в туристической сфере (тыс.чел.)


Диаграмма 3 Инвестиции в основной капитал средств размещения (гостиницы, места для временного проживания), (тыс.руб.)

Давая оценку развитию регионального рынка гостиничной недвижимости можно выделить как положительные, так и отрицательные факторы, влияющие на его развитие. К положительным можно отнести:

  • ежегодную положительную динамику спроса на услуги современных загородных клубов и пансионатов на фоне падения спроса на объекты с менеджментом советского образца - несмотря на невысокие ценовые предложения, такие средства размещения привлекают все меньшее количество отдыхающих;
  • запрет на зарубежные поездки для государственных служащих;
  • поэтапное решение вопросов транспортной инфраструктуры, строительство дублирующих дорог, развязок, платных трасс;
  • рост популярности загородных средств размещения у корпоративного сегмента (бизнес-семинары, конференции, тим-билдинги и т.п.), что позволяет нивелировать сезонность.

Отрицательным факторам является завышенные цены на отдых в Московской области, что делает его в ценовом выражении сопоставимым с поездкой за рубеж, низкий сервис и невысокий уровень материально-технического оснащения.

Спрос на услуги размещения Московской области

По данным международной консалтинговой компания Knight Frank, сегодняшний номерной фонд загородных отелей Подмосковья насчитывает 40 000 номеров (70 000 мест). Однако необходимо подчеркнуть, что ок. 30% номерного фонда находится в неудовлетворительном состоянии и нуждается в капитальной реконструкции. По оценкам экспертов Knight Frank к современным средствам размещения можно отнести не более 5 000 номеров (13%). Под современными средствами размещения подразумеваются комплексы с качественным оснащением, широким перечнем дополнительных услуг, интернетом Wi-Fi и др.

Спрос на услуги размещения в загородных комплексах Московской области характеризуется средним уровнем сезонности. Пиковая загрузка наблюдается в период длительных общегосударственных выходных - в новогодние каникулы и майские праздники. К высокому сезону можно также отнести летний сезон с середины июня по конец августа, в этот традиционный период отпусков и детских каникул отели заполняются на длительные периоды. Если в отеле предусмотрена инфраструктура для зимнего активного отдыха, к высокому сезону также можно отнести периоды устойчивого снежного покрова – с середины ноября до середины марта. В межсезонье отели в основном заполняются в выходные дни, в будние дни в особенности в феврале, апреле и октябре спрос на отели генерируют корпоративные клиенты.


Диаграмма 4 Среднерыночная динамика и уровень загрузки по году (2013 г.)

Приведенный выше график отражает сезонные колебания и среднюю загрузку по месяцам в целом по рынку, включая отели категорий 3*, 4* и 5*. Очевидно, что уровень загрузки разнится по сегментам и конкретным отелям, однако также можно отметить, что заполняемость отелей в Подмосковье до сих пор держится на достаточно высоком уровне, несмотря на появление новых объектов. Согласно оценкам различных экспертов уровень загрузки в целом по загородным отелям в 2013 году составил ~55%.

Структура спроса на услуги рекреационных средств размещения включает в себя три ключевые группы клиентов:

  • семейный отдых с детьми от 0 до 12 лет;
  • компании друзей и пары;
  • корпоративный сегмент.

Соотношение между частными гостями и корпоративным сегментом составляет в среднем по году 80%/20%, в течение года возможны колебания в зависимости от сезона.

Одной из основных задач, стоящих перед отелями является нивелирование колебаний сезонности и оптимизация доходов в течение всего года. С этими целями гостиничные предприятия разрабатывают широкий ассортимент услуг, делая акцент зимой на лыжи, снегоходы и другие зимние виды спорта, а летом - на водные виды спорта, рыбалку и различные мероприятия. Часть отелей, в особенности среднего и верхнего ценового сегмента, делают ставку на свадебные мероприятия. Сравнительно высокий уровень загрузки может быть обусловлен также длительностью проживания. На текущий день средняя продолжительность пребывания в загородном отеле составляет 3,7 дня. Принимая во внимание данные факты, отели стараются формировать специальные предложения, соответствующие запросам рынка, например пакетные предложения для семейного отдыха, корпоративные мероприятия и др. В рамках управления доходами руководство многих отелей, в особенности в продолжительные праздничные дни, ограничивают минимальный период проживания 3 и более днями.


Гостиничный рынок Дмитровского района Московской области

Нижеприведённые статистические данные дают представление о характере спроса на услуги загородных отелей по Московской области в целом, однако отдых на Дмитровском направлении Подмосковья имеет свою специфику, обусловленную рядом исторических и географических факторов.


Диаграмма 5 Средний срок проживания в загородных отелях по году (2012-2013 г.г.)

Условия для массовых занятий зимними видами спорта начали создаваться на Клинско-Дмитровской гряде в Дмитровском районе еще в период Советского Союза, в 50-60 е г.г. прошлого века. В те годы сформировался устойчивый спрос на активный отдых в этом районе, который сохраняется и по сей день. Важно отметить, что горнолыжные курорты Дмитровского района популярнее, нежели аналогичные спортивные парки в других районах Московской области. Это связано с тем, что именно здесь удалось создать уникальную для Подмосковья инфраструктуру: из 21 горнолыжного центра, функционирующего в Москве и области, включая естественные и искусственные центры, 6 (30%) курортов находится в Дмитровском районе. Спортивные комплексы, расположенные в этом районе превосходят все горнолыжные центры Москвы и Подмосковья по количеству, сложности и длине трасс. Помимо горнолыжного спорта в Дмитровском районе активно развиваются и другие виды активного отдыха, такие как гольф, картинг, бобслей, парапланеризм и др. Развитие спортивной инфраструктуры района позволило создать кластер различных видов спорта и занять собственную уникальную нишу на туристическом рынке Московской области. Такие крупные мероприятия как «Лыжня России» в Яхроме и соревнования тепловых аэростатов в Дмитрове только подтверждают имидж района как центра активного отдыха. По нашим оценкам подобный имидж даёт ряд конкурентных преимуществ гостиничным комплексам, входящим в данный спортивный кластер, в особенности в тех случаях, когда материально-техническая база и ассортимент услуг находятся на высоком уровне.

Спрос на отдых в загородных отелях Дмитровского района демонстрируют разные клиентские группы, так как на протяжении многих лет здесь сформировалось разнообразное всесезонное предложение услуг.

В межсезонье акцент делается на корпоративное направление, и выигрывают те отели, у которых есть возможности для проведения деловых мероприятий. Зима для гостиниц Дмитровского района считается высоким сезоном, так как здесь созданы все условия для зимнего отдыха.

Согласно статистике высокая загрузка в течение года Дмитровского района наблюдается как летом, так и зимой, что не характерно для гостиниц других районов, не предоставляющих условий для зимнего отдыха.

На протяжении последних десятилетий в Московской области активно развивается загородный туризм. Базой для развития данного вида отдыха являлись различные советские учреждения санаторного типа, государственные загородные резиденции и дома отдыха при крупных предприятиях. На текущий день по различным данным в Московской области в радиусе 150 км от Москвы более 600 отелей и аналогичных средств размещения. Очевидно, что многие из них не являются активными участниками рынка, среди них - морально устаревшие либо «закрытые» пансионаты и дома отдыха, состоящие на балансе у крупных предприятий и обслуживающие в первую очередь их сотрудников. Большую долю предприятий составляют также крупные санатории и другие медицинские учреждения, специализирующиеся на различных видах заболеваний. Однако все вышеперечисленные объекты не являются потенциально конкурентными данному объекту, поэтому для целей данного исследования была принята выборка из 54 отелей, являющихся средствами размещения гостиничного типа, с номерным фондом не менее 40 номеров и расположенными в радиусе не более 120 км от Москвы.

Для гостей загородных отелей одним из наиболее значимых факторов выбора места отдыха его месторасположение. Загородные отели Подмосковья рассредоточены по всем направлениям с различной удалённостью от Москвы, при этом прямой зависимости между удалённостью от Москвы и уровнем отеля не наблюдается.

Из Диаграммы №8 видно, что не существует приоритетно популярного радиуса удаления загородных отелей от Москвы. Около 70% отелей расположены в ближайшем Подмосковье, только 5% гостиниц находятся на расстоянии более 100 км. Основными критериями, по которым инвесторы и гостиничные операторы выбирают место для будущего отеля, является его транспортная доступность и природное богатство участка (лес, водоём, холмы и т.п.). Отели, расположенные на удалённости от Москвы в пределах 20 км, обладают очевидным преимуществом: небольшим временем в пути до отеля, что является важным фактором при выборе отеля. Однако близость к Москве имеет также негативный эффект, экологическая обстановка в самом ближайшем Подмосковье оценивается экспертами как менее благоприятная по сравнению с зоной 40 и более километров, при этом для многих отдыхающих загородом, хорошая экология является важным критерием выбора наряду с транспортной доступностью.

Исходя из вышесказанного, можно заключить, что отели, удаленные от Москвы на расстояние от 30 до 60 км обладают наиболее оптимальными транспортными и экологическими характеристиками.

Более 50% гостиниц в загородном сегменте позиционируют себя как 3*, 42% - это отели сегмента 4* и 7% - гостиницы премиум класса, что на текущий день соответствует конъюнктуре и запросам рынка. Важно принять во внимание, что отели в сегментах 3* и 4* существенно отличаются по ценовым предложениям, это связано с тем, что новые отели значительно превосходят конкурентов по материально-технической базе, уровню обслуживания и ассортименту услуг в рамках категории.


Диаграмма 6 Сегментация загородных отелей по категориям (2012 г.)

Диаграмма №7, представленная ниже, демонстрирует, что гостиничный рынок Подмосковья сформировался по всем направлениям достаточно равномерно.

Из общей картины выделяется только северное/северо-западное направления – треть всех средств размещения это Дмитровское, Ленинградское и Пятницкое шоссе. Северное направление по количеству гостиничных объектов превосходит остальные, прежде всего за счёт Дмитровского района, где находится значительная часть всех спортивных парков Подмосковья и подавляющее число естественных горнолыжных спусков.

Согласно данным статистики в Дмитровском районе насчитывается около 20 активно действующих отелей, совокупный номерной фонд составляет порядка 1300 номеров. По различным оценкам доля качественного номерного фонда составляет около 640 номеров, т.е. ~ 50%. На диаграмме, представленной ниже, можно видеть, что доля средств размещения с номерным фондом не более 30 номеров составляет 18%, это, прежде всего конноспортивные базы и усадьбы, которые работают «узко» на своего клиента.


Диаграмма 7 Распределение загородных отелей по направлениям Московской области (2013 г.)


Диаграмма 8 Распределение загородных отелей по степени удаленности от Москвы (2013 г.)


Диаграмма 9 Соотношения номерного фонда в коттеджах и гостиничных номерах (2012 г.)

Отели, заинтересованные в более широком охвате клиентуры, предлагают для проживания классические гостиничные номера и коттеджи. Спортивный комплекс «Сорочаны» предлагает исключительно размещение в коттеджах – 108 номеров, в каждом из гостевых домов есть несколько номеров, которые могут арендовать, как одна компания, так и совершенно разные гости. На диаграмме №10 ниже можно видеть соотношение номерного фонда в коттеджах и гостиницах.

Крупные гостиничные комплексы («Fresh wind», «Волен») предлагают своим гостям наиболее широкие возможности для размещения – несколько категорий номеров в отеле и разные по площадям и наполнению коттеджи. Такой подход позволяет выстраивать эффективную тарифную политику и соответствовать сегодняшним запросам гостей.

Самой качественной материально-технической базой в Дмитровском районе обладают комплексы, не специализирующиеся на горнолыжной составляющей: отель «Fresh wind» и «Целеево Гольф и Поло клуб». Спортивные парки «Волен», «Яхрома», центр активного отдыха «Шуколово» заметно уступают конкурентам по качеству материально-технической базы. Около 40% средств размещения района сфокусированы на предоставлении возможностей для горнолыжного отдыха, около 90%, включая горнолыжные центры в целом на активный отдых.

В целом, гостиничные объекты Московской области, обладают следующими общими характеристиками:

  • наличие разветвленной структуры номерного фонда, объекты, особенно на территории в лесном массиве предлагают размещение в коттеджах на 2-4-6-8 мест.
  • наличие расширенной инфраструктуры: в составе большинства объектов обязательно наличие нескольких ресторанов, SPA-центра, спортивных площадок, саун, бань. Многие отели предлагают конференц-залы, которые могут выполнять функцию и банкетных залов, в любом случае, возможности привлечения корпоративных клиентов в периоды «низкого сезона» реализуются очень активно.
  • наличие развёрнутой системы тарификации услуг в зависимости от сезона и дня недели (в выходные традиционно выше спрос), колебания цен в некоторых объектах достигает 100% и более.
Написать письмо

Написать письмо

Максимальный размер файла: 2 МБ.
Разрешённые типы файлов: txt doc docx jpg png jpeg gif xls csv.
Наши новости
10 октября 2018
Рассрочка для держателей карт банка Русский Стандарт!
Ни к чему откладывать свой отдых на потом! Рассрочка полгода на сумму без ограничений.
Подробнее
31 августа 2018
C 1 октября отель в Суздале выходит из сети HELIOPARK
Отель HELIOPARK Suzdal с 1 октября 2018 года выходит из состава сети HELIOPARK Group.
Подробнее
28 августа 2018
Отель HELIOPARK Residence был награжден Благодарственным письмом
Отель HELIOPARK Residence был награжден Благодарственным письмом от главы администрации города Пензы за организацию приема и размещения туристов в гостиницах города Пензы при проведении Чемпионата Мира футболу FIFA 2018
Подробнее
sivanov@heliopark.ru ppetrov@heliopark.ru asidorov@heliopark.ru msmirnov@heliopark.ru